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城市与区域
新一轮土地改革的历史机遇与挑战
shuwon 2018-08-17

中国经济高速、快速增长,与土地使用制度的改革密切相关。无论是改革之初的“包干到户?#34180;?0年代快速发展乡镇经济、还是近些年来争议颇多的“土地财政”,亦或是近年来的新型城镇化,背后都隐含着土地使用制度改革的重要?#38498;?#31215;极作用。可以说土地制度是国家的基础性制度,而农村土地制度改革事关国家经济社会发展全局。


自新中国成立之初至今,纵观整个国家的土地制度变革史,可以说是一?#21487;?#20135;关系不?#31995;?#25972;、适应和促进生产力发展的演进史。中国飞速发展的秘钥,其实也隐藏在了其间。国有资源进行商品化、资本化的作价和溢价,就好像一个历经千年积累形成的巨大?#39038;?#39292;干,被资本之水浸泡后迅速膨胀,变得异常庞大不可想象。


巨大的土地红利成为中国改革开放不可忽视的动力源,正如恩格?#39038;?#35828;:“没有哪一次巨大的历史灾难不是以历史的进步做为补偿的。”当打开千百年的历史画卷之时,你会发现:这是一种“历史的补偿?#34180;?#19968;切都由生产资料所有权的变现而引发。否则,中国怎能30年就实现全世界罕见的城市化,20年就实现快速的高速公路化,10年时间就实现高速铁路化?


新中国成立之初,国家实施均田制、消灭大地主,把土地归还农民,建立了以?#26696;?#32773;有其田”为特征的农民土地所有制度,极大激发了农民积极性,稳固政权、促进经济发展。



1952年为推动城市化、工业化的发展,推进社会主义改造,开启了农业合作化运动。从互助组、生产队、初级合作社到高级合作社、再到人民公社运动以及后来的?#23433;?#20081;反正?#34180;?#20154;民公社解体,土地逐渐从农民土地所有收归集体所有,形成了“三级所有、对为基础”的农村土地集体所有制,也奠定了我国农村土地集体所有制的形成。



1978年后推行“包干到户”、实施家庭土地联产承包责任制,推动农村农业用地的承包经营权流转,逐渐形成今天所谓的所有权与承包权、经营权的三权分置。同期以珠三角、长三角等地区为代表的乡镇经济快速发展也是建立在农村集体建设用地流转基础上。



1998年无疑是中国住房制度改革历史上值得纪念的一年。绝大部分的中国城市人群,最刻骨铭心的就是自这一年起,全国取消城镇职工福利?#22336;?/span>。


1998年后至今天房地产与城镇化的快速发展,?#23616;?#26159;建立在国有土地不断征用集体土地的基础上。由此可以看出土地制度变革与经济、城镇化发展的关系非同一般。土地制度改革,历来不是土地自身变革,他作为底层基础,与上层建筑(经济、城市、人口、产业等)之间密切相关。



众多的房地产财富神话在1998年开始纷纷上演,可以说此后的二十年,是房地产开发商掘金最迅速的年月,是让房地产开发商连做梦都笑出声的年代。房地产界是孕育中国富豪最多的一个领域。这并非戏言。2003年《福布斯》"中国内地百名富豪榜"上,以房地产为业务的亿万富?#26469;?5人之多,即使到了2018年,前100名富豪中,依旧有超过1/4的富豪财富来?#20174;?#25151;地产业,其中有3位房地产富豪的财富超过了1000亿元人民币。


狂飙突进的地产黄金岁月背后,是土地红利的喷薄而出,回想过去,这些年暴富的矿老板、电信巨富、石油大亨、地产巨鳄等其实无一不是借此方式实现暴富的。政府更是其间最大的获利者,土地财政在GDP高速增长中的比重毋庸讳言,在中国,这样的资源作价事实可以说比比皆是。



十年一觉安居梦,前度土改今始来。


今天,中国经济发展与新型城镇化推进再一次面临着生产关系与生产力调整问题。


第一,?#36710;?#21313;八大以来提出走以人为核心的新型城镇化的道路,新型城镇化面临着一系列问题,如农业转移人口真正市民化问题、土地等资源集约节约和环境友好的问题、基础设施和社会管理服务完善的问题、人民?#38750;?#21697;质美好生活和居住条件的问题、城镇化发展资金来源问题等等,所有这一切离不开土地,新型城镇化快速发展需要建立巨大土地需求的基础上。


第二,城乡一体化,乡村与城市差距在拉大,快速城镇化也带来农村一系列问题?#21495;?#26449;空心化、耕地留荒、农宅闲置、留守儿童和老人问题、农村经济与产?#21040;?#26500;落后等等,快速城镇化并没有有效的解决农村“三农“问题。


第三,今天快速城镇化的发展,产生了新的现象,尤其是在东部经济发达地区和一些特大、?#34892;?#22478;市,一方面是早期乡镇经济开始转型升级,出?#33267;?#22823;批镇级工业园、村级工业园与村落杂糅一起,存在于大城市之中,城市更新势在必行。


另一方面,逆城市化潮流推动,发达地区和特大、?#34892;?#22478;市周边的近郊农村成为发展文化旅游、休闲度假、健康养老以及安居住房等的主要战场,近郊农村土地成为香饽饽。


新型城镇化需要探索新型土地供应来源和供应方式,同时海量?#20102;?#21644;闲置的农村土地亟待唤醒,一遍捆着草、一遍饿着牛,成为当前最真实的写照。


当然,国家对农村土地制度改革一直没有停止过,不论是国家提出社会主义新农村改造,还是成渝的城乡统筹试验,亦或是各大城市的城中村改造,各地都在做不同?#38382;健?#19981;同模式的农村土地改革尝试。而?#36710;?#21313;八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场,明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求。随后2014年推出农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项改革试点相继展开,标志着新一轮土地改革大幕拉开。



每一次历史关口的选择,都决定了以后的道路。张爱玲说:“时代是那么沉重,不容我们那么容易就大彻大悟。”


新一轮土地改革内容有哪些?又将带来哪些机遇?智纲智库?#26412;┲行?span style="margin:0px;padding:0px;letter-spacing:0.544px;">智纲智库?#26412;┲行?#36890;过大量研究总结出未来房地产住宅市场将呈现什么样的产品格局:基于农村土地改革的突破性探索,集体用地建设租赁住房将走向何方?

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